财面儿·年报深解｜保利发展：穿越周期波动 实现高质量发展

3月30日，保利发展（600048）公布了2022年年报。2022年，房地产市场迎来深度调整，各大房地产企业的经营面临重重考验。在此背景下，保利发展的经营仍然保持稳健，2022年公司实现营业收入2811亿元，净利润183亿元。

(资料图片)

作为头部房企，保利发展凭借稳健的经营风格，实现了多项指标的逆势提升。财报显示，保利发展2022年实现签约金额4573亿元，排名升至全行业第二。公司市场占有率达到3.4%，已连续7年提升。

房企的负债情况是市场最为关心的问题。2022年，保利发展一方面强化经营现金流管理，一方面积极拓宽融资渠道。在实现负债结构优化的同时，公司的融资成本也持续下降，为公司的进一步稳健经营打下坚实的基础。

进入2023年，房地产复苏势头明显。今年前两月，保利发展签约面积、签约金额均出现两位数增长，公司销售规模跃居行业第一。保利发展一贯的稳健经营风格，展现出了穿越周期的力量，并有望帮助公司在接下来的回暖中继续保持“领跑”优势。

市占率稳步提升，城市深耕效果突出

公开数据显示，2022年国内商品房销售面积和销售金额同比均出现两位数的下滑。其中商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

面对房地产市场的波动，保利发展经营保持稳健。年报显示，2022年公司克服行业下行压力，实现签约金额4573.01亿元，排名升至行业第二，按销售金额口径（公司销售金额/全国销售金额）市场占有率为3.4%，已连续7年提升。

具体到城市来看，保利发展近年来始终聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设。2022年，保利发展城市深耕效果进一步显现。

公司38个核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。尤其是珠三角、长三角区域的签约销售占比达56%，同比提升3个百分点。据统计，公司在26个城市销售排名第一，在51个城市销售排名前三，分别较2021年增加8、9个。

实际上，根据克而瑞最新数据，今年1-2月，保利发展全口径销售额635亿元，成为全行业第一。

销售规模保持稳健的同时，保利也始终关注发展的质量。这在公司业务拓展的节奏和城市布局上表现明显。

年报显示，2022年，保利发展准备把握行业形势，保持投资定力，结合销售情况灵活调整投资强度，全年新拓展金额1613亿元。尤其是在城市分化持续、有效市场边界收缩的趋势下，保利发展更加聚焦对“核心城市+城市群”的深耕，提升拓展的质量。2022年，保利发展在38个核心城市的拓展金额占比达到98%。

一直以来，保利始终坚持商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业的模式。2022年，这一战略得到进一步贯彻。公司新增住宅货量占比93%，同比提升了8个百分点。

在业务拓展方面，保利发展年报中还有一个小细节值得关注。2022年下半年，公司拓展金额1007亿元，占全年拓展金额的比重达62%。

这表明，保利在充分研判重点城市供地节奏的基础上，准确把握住了2022年下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加，竞争度减弱的机会。体现了公司对房地产市场趋势和走向的精准研判能力。

资产负债结构优化，融资渠道保持畅通

积极降低负债化解风险，是当下房企的重要任务。良好的资产负债结构，也是房企稳健经营和自身实力的体现。在这方面，保利发展表现优秀。

年报显示，2022年保利发展各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。目前公司一年内到期的债务占有息负债比重为21%，较上一年度进一步优化。截至2022年年底，保利发展流动比例为1.54。

在行业流动性承压的大背景下，保利发展资产负债结构保持稳健，一方面得益于公司积极采取的“开源节流”措施，另一方面与公司强大的融资能力密切相关。

年报显示，2022年保利发展强化了现金流管理，加强资金回笼管控，公司的销售回笼率93.4%，连续4年超93%。在投资方面，保利发展去年以资金平衡为导向，灵活调整投资和开工节奏，表现出了优秀的现金流管理能力。

截至2022年年底，保利发展在手资金达到1765亿元，公司的经营弹性空间依然充裕。保利发展表示，公司做好了“随时捕捉市场机会的准备”。

在动荡的市场环境下，良好的融资能力也是房企稳健发展的重要保障。作为高信用房企的代表，保利发展始终保持融资渠道通畅、资金成本在过去一年甚至有所下降。

年报显示，2022年，保利发展充分发挥央企龙头及稳健经营优势，把握直接融资市场机会，提升了直接融资比重，2022年内，保利发展累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，直接融资占存量有息负债比重为18%。

从政策层面来看，2022年11月起，金融支持房地产的措施密集出台，信贷、债券、股权“三箭齐发”。尤其是证监会明确恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。

2023年1月，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会指出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦系统重要性优质房企，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

在此背景下，保利发展也积极响应优化资产负债表计划，推进股权融资。2022年11月底融资“三支箭”推出以来，公司积极把握窗口机会，于12月启动股权再融资项目，并于2023年2月末按照最新注册制要求提交至上交所审核。

从融资成本来看，保利发展优势明显。2022年，保利发展发行的公司债、中票发行利率多次为同期同行最低，平均融资成本仅2.9%。截至2022年末，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本3.92%，较去年末下降54个基点。

坚持长期主义，保持战略定力

2023年，房地产市场热度持续回升。国家统计局数据显示，今年2月，70城新建商品住宅价格指数环比涨0.3%，这是自2021年9月以来涨幅首次转正；70城新建商品住宅销售价格环比上涨城市也增至55个，创下近两年来新高。

房企的销售也在回暖。保利发展此前公布的数据显示，2023年2月公司实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。

而2023年1-2月，公司签约面积387.35万平方米同比增加15.33%，签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。不论是签约面积还是金额，保利发展的增速均高于市场整体水平。

能够“比市场跑得更快”，不仅得益于保利发展过去秉承的稳健发展理念，更得益于公司一直保持的战略定力和长期主义经营风格。

保利发展在成立之初，即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，并在行业波动中，保持战略定力，坚持普通住宅开发和核心城市深耕的经营战略。

多年来，公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇，准确理解并把握行业发展动向，确保公司发展方向和国家产业方向高度契合，战略方向始终未曾动摇。

以2022年为例，除了拓展商业住宅项目，保利发展还积极响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保障房项目。

数据显示，截至2022年底，保利发展已累计开发保障性住房、共有产权房等超千万平方米；公司自持长租公寓总投资达300亿元以上。此外，保利发展还积极参与城市更新建设。目前，保利发展参与的城市更新、综合运营等项目已超过140个。

近年来，房地产行业进入新的发展阶段。保利发展也不断丰富战略内涵，致力于打造具有卓越竞争力的“不动产生态平台”战略定位。

目前，保利发展以不动产投资开发为原点，构建了物业服务、经纪代理、资产运营、不动产金融等全产业链布局，形成了以地产资源带动产业发展，以产业协同服务开发主业的良性循环。

房地产市场周期波动下，房企既要“变”也要“不变”。既要不断根据市场状况进行自我创新与突破，也要有坚守长期主义和高瞻远瞩的战略定力，才能克服行业波动，实现平稳发展。

如同不久前保利发展在《2022-2023年房地产行业白皮书》中所说的一样，低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。

组织架构优势凸显 追求更高质量发展

优秀的组织和管理能力，一直是保利发展的突出优势。

近年来，地产行业形势不断变化。保利发展通过多次调整组织结构，积极适应行业形势变化和战略发展需要，提升组织运行效率。

2021年年底，保利发展按照“向内挖潜，不断优化”的原则，对管理架构进行了较大调整。具体措施包括总部业务流程再造、区域组织裂变、建立共享中台等。从2022年的经营成果来看，保利发展此次组织结构调整取得了良好效果。

2023年，房地产行业发展进入新阶段。今年年初，保利发展又完成新一轮人事及组织架构调整。具体包括新设立10个专务类岗位，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，总部3位副总经理直接担任华东、华南区域子公司董事长等。

此次调整也是基于保利发展目前的战略发展、体系化建设和各区域的经营需要。选派的均是具有多元市场、多种业态作战经验的一把手。此次调整也表明，公司的发展重心已经从注重速度转向了注重质量。

另外，在公司地产板块的管理架构上，相比大部分房企所实行的“总部-大区-子公司”三级管理架构，保利发展是TOP5房企中唯一始终维持“总部-子公司”两级架构管理的公司，总部直管30多个地产平台公司。

这种组织架构的优势相当明显，使得保利发展无论是在过去还是行业深度调整期的当下，都能够确保公司理念的深度传导和上下步调的统一，提升决策效率和管理效能，进一步防范化解经营风险。

事实上，近年来“高质量发展”一词频频被保利发展提起。从品牌力、产品力等方面来看，保利高质量发展的成绩也的确有目共睹。

在近日公布的“2023中国房地产百强企业”榜单中，保利发展首次登上榜首。保利发展还在年度社会责任感企业、年度城市更新优秀企业、融资能力等多个含金量十足的榜单中名列第一；在盈利性、规模性等榜单中名列前三。

保利发展不久前在白皮书中表示，当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展” 的关键时期。房企需要保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。

在保利发展看来，高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。

从保利发展自身的情况来看，近年来，公司对于产品品质的追求不断提升，在许多项目中，保利对于居住空间、社区环境、配套服务等都提出了更高的标准和要求。保利发展对居住品质、人居体验的掌控已经有口皆碑。

在去年年底的发布的“2022中国房地产企业产品力TOP100”榜单中，保利发展斩获多个奖项。其开发的保利招商·海珠天珺项目被评为“2022年全国十大高端作品”之首，保利和悦滨江则被评为“2022年全国十大品质作品”之首。

显然，在高质量发展的赛道上，保利已经处于领跑位置。

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